윤석열 당선인 공약대로
"1기 신도시 재정비 촉진법"이
통과되면 어떻게 될까요?
대선 과정에서
후보들의 부동산 정책을 분석한
부동산 컨설팅 업체들은
대선 이후
윤석열 정부의
부동산 공약을 분석해서
재건축 투자에 대한
컨설팅에 몰두하고 있습니다.
컨설팅은
돈으로 핵심 정보를
사는 과정인 것 같아요.
사전에 공개하는
내용은 일반적인 것이지요.
실제 단지별 용적률이나,
투자 가치 증대를 위한 내용은
컨설팅에 들어가야 알려주니까요.
개인도
흩어져있는 정보를 찾아서
알아야 투자도 가능합니다.
투자나 컨설팅이 늘 성공적인건
아니라는 것을 꼭 명심해야 합니다.
[오늘은 1기 신도시 중
일산신도시 주요 아파트의
용적률을 조사해 봅니다.]
1. 재건축 사업의 기본인
수익성(사업성) 검토는 필수입니다.
여기서 핵심은 용적률과
세대수입니다.
이어서 대지지분이고요.
용적률은 대지면적에 대한
건물 연면적의 비율입니다.
요약하면
재건축을 추진하는 단지는
현재의 용적률이 낮으면 좋고,
용적률이 같다면 세대수가 적을수록 좋고,
2종일반주거지역보다는
3종일반주거지역이 좋습니다.
물론 쾌적성을 제외한 사업성에서는
준주거지역이 3종일반주거지역보다
좋지요.
(대지지분을 꼭 확인해야 합니다.)
* 실제 핵심은
보통의 부동산 중개업소도
잘 모르고 있는 경우가 많은
아래 내용들이 중요합니다.
* 단지면적에 따른 세대수를 알아야
대지지분과 환산 지분이 나옵니다.
(참고)
제2종 일반주거지역
용적률 150~250%이하
제3종 일반주거지역
용적률 200~300%이하
* 용적률은
국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령으로
정해진 범위 안에서 지자체 조례로 정할 수 있습니다.
*고양시는 이미
현재의 법 시행령 안에서
조례 개정이 추진되어서
지난 2월11일 입법예고 후
주민 의견 청취에
들어갔으니, 20일 이상 경과하여
시행에 들어간 것으로 보입니다.
[고양시 주요 단지별 용적률,
세대수, 대지지분, 환산지분]
(문촌마을 1단지 우성)
준공 94년 12월
이전 조례 250%이하 3종일반주거 용도지역
용적률 163%
단지면적 47,128
세대수 892
대지지분 52.8
환산지분 81
(문촌마을 2단지 라이프)
준공 94년 9월
이전 조례 250%이하 3종일반주거
용적률 183%
단지면적 27,763
세대수 348
대지지분 79.8
환산지분 109
(문촌마을 3단지 우성)
준공 94년 5월
이전 조례 250%이하 3종일반주거
용적률 195%
단지면적 37,533
세대수 504
대지지분 74.5
환산지분 95.5
(문촌마을 4단지 삼익)
준공 94년 4월
이전 조례 250%이하 3종일반주거
용적률 197%
단지면적 40,720
세대수 540
대지지분 75.4
환산지분 95.7
(문촌마을 5단지 쌍용한일)
준공 94년 5월
이전 조례 250%이하 3종일반주거
용적률 182%
단지면적 34,583
세대수 432
대지지분 80.1
환산지분 110
(문촌마을 6단지 기산쌍용)
준공 94년 5월
이전 조례 250%이하 3종일반주거
용적률 164%
단지면적 32,863
세대수 624
대지지분 52.7
환산지분 80.3
시간 관계상 오늘은 여기까지
정리합니다.
이처럼 단순하게 용적률만 봐서는
안 된다는 것을 알수 있지요.
세대수와 대지지분을
고려해서 환산 지분이 높을수록
조합원들은 이익이기에
사업성이 높아집니다.
윤석열 정부에서
3종일반주거지역의 용적률을
300%로 올리면
세대수 적고, 대지지분
높은 단지는 사업성이
쑥쑥 올라가서
재건축에 탄력을
받을 것으로 기대됩니다.
*순수 개인으로 조사한 것으로
혹시 수치에 오류가 있을수도 있으니
참고만 하시기 바랍니다.
* 뉴스 보도 내용을 보니
보이지 않는 손들이 이미
움직이고 있는 것은 아닌지?
생각해 봅니다.
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