1기 신도시 재건축 용적률, 분당 일산 평촌 산본 중동 용적률 비교

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집값 안정화를 위해서 대선 과정에서 후보들이

재건축 용적률을 500%로 완화하는 공약을 

내놓은 바 있습니다.

 

재건축 규제완화 카드의 가장 큰 부분이

바로 용적률 상향 이지요.

 

윤석열 당선인의

1기 신도시 재건축 허용 공약 실천에

맞추어서 1기 신도시의 평균 용적률을 

살펴보고, 어떤 장점이 있는 지 생각해 봅니다.

 

그리고 아파트 재건축과 관련된

용적률, 건폐율 용어를 알고 갑니다.

 

1. 1기 신도시 용적률 비교

 

출처 : 대단한 부동산 꼰대들 유튜브 채널

2. 대선 후보들 용적률 상향 공약

 

출처 : 대단한 부동산 꼰대들 유튜브 채널

 

3. 건폐율, 용적률 용어를 이해하고

어떤 경우에 재건축 수익률이 높은지,

투자 유망 아파트는 어떤 곳인지 알아봅니다.

 

1) 건폐율 이해

대지면적에 대한 건축물의 건축면적의 비율

을 말합니다.

​

대지면적에

얼마만큼 건축할 수 있는가 입니다.

출처 : 국토교통부 자료

 

2) 용적률 이해

 

대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의

합계 비율을 말합니다.

(주의 :지하층은 포함하지 않습니다.)

 

3) 용적률 산정 시 제외되는 면적

 

- 지상층의 주차용으로 쓰이는 면적

- 주민공동시설의 면적

- 초고층건물의 피난안전구역의 면적

​

​4) 용적률의 최재 한도는

용도지역, 지구에 따라서 아래와 같이 나눕니다.

(해당 지역/아파트가 어떤 지역으로 지정되어 있는지

꼭 확인해야 합니다.)

- 지구단위 계획을 세우는 경우에는

용적률을 완화해서 적용할 수 있습니다.

 

4. 용도지역, 지구별 용적률

1) 제1종전용주거지역 : 50~100%

2) 제2종전용주거지역 : 100~150%

3) 제1종일반주거지역 : 100~150%

4) 제2종일반주거지역 : 150~200%

5) 제3종일반주거지역 : 200~300%

6) 준주거지역 : 200~500%

7) 중심상업지역 : 400~1,500%

8) 일반상업지역 : 300~1,300%

9) 근린상업지역 : 200~900%

10) 유통상업지역 : 200~1,100%

 

5. 용적률과 아파트 재건축 사이의 관계

 

- 아파트를 재건축 시 단지의 허용 용적률은

사업성을 평가하는 중요한 지표입니다.

​

- 용적률 %가 높을수록

건축물을 높게 올릴 수 있으므로

아파트의 경우에는 더 많은 세대수를

분양할 수 있습니다.

 

- 살고있는 재건축 조합의 입장에서는

일반 분양하는 세대가 많을 수록

사업의 수익이 늘어나는 것은 당연하겠지요.

​

- 재건축 비용보다 수익이 많다면

조합원들이 그 이익을 1/N 로

분배 받게나 더 큰 평수를 배정 받습니다.

- 여기서 재건축 초과이익 환수에 대한

문제가 발생하게 된 것이고요.

(윤석열 정부에서는 달라지지 않을까 

기대하고 있습니다.) 

​

- 용적률이 높은 단지일 수록

재건축 투자 수익이 높아지게 되는 것이죠.

 

* 위의 자료를 보면 1기 신도시의

평균 용적률을 알 수 있습니다.

2차적으로는 각 개별 단지마다 용적률이 다르므로 

그 부분을 체크하셔야 합니다.

 

* 유튜브 신사임당 채널에서 (부룡)님과

대화중에 분당 신도시와 비교하여

일산 신도시 집값이 65% 정도라는 부분이

있더군요.

*1기 신도시 재건축은 2022년 부종산 시장의

큰 테마임에 틀립없습니다.

*각 개인의 입장에 맞추어서 관심 가져보면

좋을 것 같습니다.