윤석열 정부...부동산 시장 전망, 수도권 130만 가구 공급

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YTN 뉴스를 보고 정리해 봤습니다.

 

Q1.
윤석열 정부b부동산 정책이 어떻게 변화할지에 관심이 쏠리는 상황인데요. 윤석열 당선인, 그동안 규제를 완화하겠다, 대못을 뽑겠다, 이런 의사를 밝혀 왔습니다. 어떨까요?

A1.
대못을 뽑겠다 이런 발언이 나왔던 배경을 보려면 문재인 정부의 부동산 정책을 살펴볼 필요가 있을 것 같아요.  결론부터 말씀드리면 총체적인 실패였다라고밖에 말할 수가 없죠. 
지금 보면 서울은 100%가 넘게 올랐어요. 있을 수가 없는 수치란 말이에요. 그러면 왜 이렇게 됐느냐. 먼저 수요 억제만 집중을 하다 보니까 수요와 공급이 좀 균형이 무너졌다, 이런 게 첫 번째 문제점으로 지적이 되고요.

공급이 부족하지 않다 이런 말도 하는데 수요자들이 원하는 곳에 원하는 주택으로 공급이 됐는지, 여기에 대해서는 의문이 있습니다. 그렇다고 수요와 억제가 효율적으로 됐던 것도 아니고요. 수요 분산은 아예 하지 않았습니다.

임대차3법 같은 것들은 부동산 가격이 오르는 시점에 더 오를 수 있는 압력을 주는 정책들이었는데 과연 제대로 시뮬레이션을 하고 추진을 한 것인지 의문이 드는 부분이고요. 이렇게 정책들이 그냥 다 틀렸다라고 봐도 되는 상황에서 기준금리까지 낮추니까 부동산 가격이 오를 수밖에 없었죠. 그래서 당선인 측의 부동산 정책은 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 문제점에서부터 시작을 했다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

일단 대규모 공급으로 하락 압력을 주고요. 그다음에 부적절하거나 과도한 규제를 해소하고 실수요자의 세금 부담도 줄이겠다, 이런 것들이 윤석열 정부가 추진할 부동산 정책이 아닐까 이렇게 추정해 볼 수 있겠습니다.

Q2.

일단 대규모 공급, 어떻게 하겠다는 건가요?

A2.
임기 5년 만에 250만 가구를 전국에 공급하겠다. 특히 수도권에 있어서는 최대한 130만 가구까지 공급하겠다는 게 공약이에요. 여기서 중요한 게 재건축, 재개발에 대한 규제를 완화해서 이걸 통해서 50만 가구 가까이 공급을 하겠다, 이런 부분들을 볼 수 있겠습니다.

수요자가 원하는 곳에 양질의 주택을 공급하겠다는 건데요. 일단 공급을 늘린다는 이 정책 자체는 긍정적으로 볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 어차피 시장의 가격이라는 건 수요와 공급으로 결정이 되기 때문에요.


Q3.
실제로 공급할 수 있을지 그리고 공급했을 때 어떤 영향을 나타낼지 이걸 짚어봐야겠군요. 그리고 또 관심을 갖는 부분이 윤석열 당선인이 취임하면 세금 부담이 좀 줄어들지 이것도 관심이에요. 어제 정부에서도 보유세 부담을 완화하겠다, 이런 입장을 내놨는데 윤석열 당선인이 얘기한 이 세금 부담 경감 방안, 그리고 어제 정부가 발표한 내용, 좀 차이가 있습니까?

A3.
있습니다. 공동주택의 공시가격이 어제 발표가 됐는데 여기에 대해서 다들 관심이 많잖아요. 이렇게 관심이 많은 건 결국에는 공시가격이 세금에 영향을 주기 때문에 기본적으로 관심이 많거든요. 공시가격은 기본적으로 보유세 그러니까 재산세와 종합부동산세에 기본 영향을 주는 방침입니다.

지난해에 이 공시가격이 19% 넘게 급등을 했는데요. 올해도 17%가 넘게, 지금 보시면 아시겠지만, 그러니까 2년 연속 굉장히 큰 폭으로 공시가격이 올랐어요. 그만큼 주택을 가진 사람들의 세금 부담도 굉장히 가파르게 올랐다, 이렇게 볼 수 있습니다. 따라서 지방선거를 앞두고 여러 부담도 있고 1주택자들의 부담이 너무 커지는 부분도 있다 보니까 정부가 세부담 완화 방침을 내놨는데요.

1주택자에 대해서는 올해 보유세를 매길 때 올해 공시가격이 아니라 지난해 공시가격을 쓰겠다, 이런 내용을 발표했어요. 사실 그런데 처음에 이 방안이 유력하다고 전해졌을 때 저는 좀 황당하다는 생각이 들었는데 그러니까 같은 아파트에 사는데 어떤 사람은 지난해 기준으로 세금을 내고 어떤 사람은 올해 기준으로 세금을 내고아 심지어 그걸 올해만 한시적으로 적용한다, 이게 과연 조세원칙에 적합한 일이냐. 저는 굉장히 의문이 들었습니다.

공시가격을 2020년 수준까지 낮추고요. 또 종부세를 재산세와 합쳐서 하나로 가겠다, 이런 공약들을 내놨습니다.

지금 종합부동산세가 시장 안정에 큰 영향을 주지 못했고 말씀드린 것처럼 지금 세금 구조가 누더기가 돼버렸기 때문에 한번 윤석열 정부가 아니더라도 종합적으로 이걸 검토하고 개편할 필요는 확실히 있어 보입니다.

Q4.
그러니까 세금 매길 때 기준이 되는 공시가격 같은 경우에 정부에서는 1주택자는 2021년 공시가격을 기준으로 하겠다, 이렇게 얘기를 했고요. 그리고 윤석열 당선인은 2020년 수준으로 공시가격을 환원하겠다. 그러니까 기준이 더 낮아지는 게 되겠군요. 이런 차이가 있었고요.

그러면 이거 대출규제는 어떻게 하는 거냐. 이 요즘에 주택담보 대출 봤는데 규제가 좀 강화됐잖아요. 변화가 있을까요?

A4.
사실 은행에 가보시면 알겠지만 요즘 대출을 받기가 정말 어려워졌습니다. 그래서 윤석열 당선인은 LTV, 담보인정비율이죠. 이걸 생애 첫 주택을 구매할 때는 80%까지 올리겠다, 이렇게 공약을 내놨어요. 그러니까 이 LTV는 결국 자산가격에 비례해서 받을 수 있는 대출의 총량을 말하는데요.

그런데 문제는 이거만 완화한다고 해서 지금 우리가 빌릴 수 있는 돈이 더 늘어나지는 않습니다. 정책효과가 제한적이라는 거예요. 왜냐하면 총부채원리금상환비율, DSR 규제가 있기 때문입니다. 이게 가계대출 규제를 위해서 강력하니까 도입된 규제인데요.

따라서 이 두 가지만을 다 완화할 필요가 있다, 이런 주장이 나오기 때문에 실제로 인수위 측에서 DSR 규제도 만지작거리는 분위기가 감지됩니다. 그래서 일단은 오는 7월부터 이 DSR3단계가 적용되거든요. 그래서 기준이 더 높아지게 되는데 일단 인수위 쪽에서는 이걸 한 번 조금 더 시간을 연장하거나 아니면 무주택자는 DSR 규제에서 제외하는 방안 이런 것들을 검토하는 분위기라고 합니다.

그런데 이제 지나치게 이게 과격한 대출규제가 여러 부작용을 불러온 건 사실이거든요. 그런데 지금 문제는 가계대출이 빠르게 늘어나고 있는 것도 사실입니다. 이게 우리 경제에 가장 큰 시한폭탄이 되고 있는 것도 사실이고요. 따라서 이 부분에 있어서도 이게 정책화할 때는 조금 더 신중하게 접근할 필요는 있어 보입니다.

 

[1기 신도시 재건축 투자 관련 내용]

https://dia900.tistory.com/49?category=1012306 

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